노후 소득이 부족한 고령층에게 내 집을 담보로 매달 연금을 받을 수 있는 주택연금은 사실상 가장 안전한 노후 대비 수단 중 하나입니다. 2026년 들어 수령액 인상과 가입 문턱 완화 등 굵직한 개편이 이뤄진 만큼, 최신 조건과 혜택을 꼼꼼히 살펴보겠습니다.
주택연금이란?
주택연금은 소유하고 있는 집을 담보로 맡기고 내 집에 평생 살면서 국가(한국주택금융공사)가 보증하는 연금을 매월 지급받는 제도로, ‘역모기지론’이라고도 불립니다.
부부 중 한 명이 먼저 사망하더라도 남은 배우자에게 연금액이 그대로 100% 지급되며 감액되지 않고, 부부 모두 사망 시 연금 지급 총액보다 집값이 더 크면 남은 차액을 상속인에게 돌려줍니다. 반대로 집값보다 연금을 더 많이 받은 경우에도 상속인에게 빚을 청구하지 않으며, 초과분은 국가가 부담합니다.
가입 조건
연령 및 자격
- 본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택소유자라면 주택연금에 가입할 수 있습니다. 최고 가입 가능 나이 제한은 없으며, 나이는 주민등록상 생년월일을 기준으로 년·월·일까지 계산합니다.
- 연령 기준은 부부 중 나이가 젊은 연소자를 기준으로 하며, 연령이 높을수록 월지급금이 많아집니다.
주택 조건
- 공시가격 12억 원 이하의 주택 또는 주거용 오피스텔을 소유해야 합니다.
- 주택가격 평가 시 시가로 12억 원을 초과하는 경우에는 담보주택 가격을 12억 원으로 봅니다.
- 등기사항증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되는 경우에도 가입 대상이 됩니다.
보유 주택 수
- 원칙적으로 보유주택이 1주택이어야 하며, 보유주택 수 산정 시 일반주택과 노인복지주택, 담보로 제공한 주거목적 오피스텔을 포함해서 산정합니다.
- 다주택자인 경우에도 부부 소유주택의 공시지가 합산 금액이 12억 원 이하이면 신청할 수 있습니다.
- 공시가격 합계가 12억 원을 초과하는 경우에는 2주택자에 한해 담보주택 이외의 주택을 최초 보증부대출 실행일부터 3년 이내에 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.
2026년 주요 개편 내용
2026년 3월부터 주택연금에 신규 가입하는 사람은 매달 받는 연금액이 늘어납니다. 예를 들어 72세 가입자가 4억 원짜리 집을 맡기면 기존 월 129만 7천 원에서 월 133만 8천 원으로, 전체 가입 기간으로 치면 약 850만 원 증가합니다.
또한 초기 보증료가 주택 가격의 1.5%에서 1.0%로 인하되어 가입 부담이 줄었습니다.
기존에는 가입 시점에 담보주택에 반드시 실거주해야 했으나, 앞으로는 부부 합산 1주택자가 입원·자녀 봉양·노인주거복지시설 입주 등 불가피한 사유가 있는 경우 실거주하지 않더라도 가입이 가능해졌습니다. 이 경우 담보주택 전체를 임대하는 것도 허용됩니다.
세대이음 주택연금 신설
기존에는 주택연금 가입자가 사망한 후 자녀가 상속받은 동일 주택으로 주택연금에 가입하려면 별도 자금으로 부모의 주택연금 채무를 먼저 상환해야 했습니다. 이번 제도 도입으로 동일 주택을 담보로 주택연금을 신청하는 55세 이상 자녀는 개별인출을 활용해 부모의 채무를 상환할 수 있으며, 개별인출 한도도 대출한도의 50%에서 최대 90%까지 확대됩니다.
주요 혜택
월지급금 유형
월지급금 지급유형은 크게 세 가지로, 정액형은 월지급금을 일정한 금액으로 고정하는 방식이고, 초기증액형은 초기 선택 기간(3·5·7·10년) 동안 더 많이 받다가 이후 초기 금액의 70% 수준으로 받는 방식이며, 정기증가형은 최초 월지급금은 적게 받지만 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식입니다.
세금 혜택
- 주택연금을 이용하는 동안 1가구 1주택 가입자는 시가표준액 5억 원 이하인 경우 재산세의 25%를, 5억 원을 초과하는 경우에는 5억 원에 해당하는 재산세액의 25%를 2027년 12월 31일까지 감면받을 수 있습니다.
- 재산세 감면은 별도 신청 없이 주택연금 가입 시 자동으로 적용됩니다.
- 연금소득이 있는 거주자는 연간 200만 원 한도에서 대출이자비용에 대한 소득공제를 받을 수 있습니다.
우대형 주택연금
부부 합산 2억 5천만 원 미만의 1주택 소유자이면서 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반형 주택연금 대비 최대 약 20% 더 수령할 수 있는 우대형 주택연금을 이용할 수 있습니다.
2026년 6월 1일 신규 가입부터는 시가 1억 8천만 원 미만 주택 보유자를 대상으로 우대 폭이 더 커지며, 주택가격 1억 3천만 원인 77세 가입자 기준 우대 금액이 기존 월 9만 3천 원에서 월 12만 4천 원으로 증가합니다.
가입 방법
주택연금 가입 상담은 한국주택금융공사 고객센터(1688-8114)를 통해 가능하며, 가입 신청은 가까운 공사 지사를 방문하면 됩니다.